Premier investissement immobilier : quels critères retenir pour ne pas se tromper ?

Vous rêvez de percevoir chaque mois un revenu complémentaire grâce à l’investissement locatif ? Pour que votre projet devienne réalité, vous devez choisir un bien rentable. Voici les critères à retenir pour le trouver.

La localisation

En immobilier, l’emplacement est toujours le premier critère à prendre en compte. Vous devez considérer plusieurs paramètres afin de déterminer le secteur dans lequel vous voulez investir.

Pour éviter la vacance locative, intéressez-vous aux zones dites tendues, c’est-à-dire celles où la demande est plus forte que l’offre. Fuyez les villes qui perdent des habitants et dirigez-vous vers celles qui sont en pleine croissance démographique.

Une fois que vous avez délimité votre périmètre, affinez vos recherches. Les locataires aiment disposer de commodités à proximité de leur domicile. Privilégiez les quartiers desservis par les transports, avec des commerces, des espaces verts et une vie de quartier.

La plupart de ces informations sont disponibles en ligne, sur le site de l’Insee notamment. Mais il faut les confronter au terrain. Pour votre premier investissement locatif, vous pouvez vous concentrer sur les biens situés dans votre ville ou proches de chez vous. Ainsi, vous pourrez effectuer des visites de repérage et mettre à profit votre connaissance du secteur.

Le type de bien

Après avoir défini votre zone de prédilection, déterminez le type de bien que vous souhaitez mettre en location. Celui-ci dépend de votre budget, mais aussi de l’emplacement.

Si vous avez décidé d’acheter dans une ville étudiante comme Montpellier, Grenoble ou Toulouse, vous ne courez pas trop de risques en jetant votre dévolu sur un studio.

En région périurbaine, mieux vaut vous orienter vers une maison avec jardin qui saura séduire une famille d’actifs à la recherche de calme et d’espace.

Le prix d’achat

Pour dégager une meilleure rentabilité et réaliser une plus-value lors de la revente, vous ne devez pas surpayer le bien. Des baromètres et des outils en ligne vous donnent le montant des dernières transactions et le prix au mètre carré, quartier par quartier. Assurez-vous que l’annonce qui a retenu votre attention correspond aux tendances du marché.

Pour que votre placement soit encore plus performant, vous pouvez partir en quête d’un bien à un prix inférieur à celui du marché. C’est le cas notamment des logements nécessitant une rénovation ou une réhabilitation. Si vous avez l’âme d’un chef de chantier et des disponibilités, lancez-vous ! Même avec des travaux, le coût au mètre carré reste inférieur à celui d’un produit en bon état. Autre bonne affaire : les logements vendus occupés. Comme ils n’intéressent pas les propriétaires occupants, ils se négocient moins chers que les appartements et les maisons vides. Pour un investisseur, ils sont synonymes de gain de temps et de sécurité : le locataire est déjà tout trouvé !

Immobilier neuf ou ancien ?

Comme pour votre résidence principale, vous devez savoir si vous voulez acquérir un bien neuf ou ancien. Les deux ont leurs avantages.

L’ancien est moins cher à l’achat et il existe généralement plus de stock disponible.

Avec l’immobilier neuf, vous dépensez plus pour l’acquisition. Mais vous proposez à votre locataire des prestations (ascenseur, local à vélo, place de stationnement) et un confort (isolation phonique et thermique, rangements, espace extérieur…) qui justifient un loyer plus élevé. Le surcoût à l’achat permet aussi de réaliser des économies sur la durée. Vous n’avez pas à engager de frais de remise en état et les réparations sont prises en charge par le constructeur grâce aux différentes garanties. Enfin, lorsque vous achetez un appartement tout juste achevé ou en vente en l’état de futur achèvement, vous pouvez prétendre à des avantages fiscaux tels que la réduction d’impôt Pinel.

La performance énergétique

Dernier critère à retenir, le diagnostic de performance énergétique. Instauré en 2006 et remanié en 2021, il classe les logements de A (très performant) à G (très peu performant) en fonction de leur consommation d’énergie.

Pour investir sur le moyen et le long terme, tenez-vous-en aux produits classés de A à D. En effet, les autres, qualifiés de passoires thermiques, seront interdits à la location.

Cependant, rien ne vous empêche d’acquérir un logement mal noté. Mais, pour continuer à le louer, vous devrez effectuer des travaux d’isolation. Faites établir des devis pour savoir si le jeu en vaut vraiment la chandelle.